„Kredyt hipoteczny, marża tylko...!” Na taką reklamę często można natknąć się w internecie, w prasie, a czasem nawet na ulicy. Zwykle kredytobiorca patrzy na pożyczkę właśnie przez pryzmat marży, a przez to – całego oprocentowania. Nie zdaje sobie jednak sprawy, że poza tym musi ponosić dodatkowo koszty wielu ubezpieczeń: pomostowego, niskiego wkładu własnego, nieruchomości, na życie, od spadku wartości nieruchomości i innych. Niektóre z nich stanowią spory koszt kredytu.
Ważnym jest, żeby starając się o kredyt, wczytać się uważnie w umowę i wyszukać ubezpieczenia – zarówno obowiązkowe, jak i dobrowolne. Szczególnie warto przeanalizować opłacalność dobrowolnych.
Pierwszym ubezpieczeniem, z którym klient może się spotkać, jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Na szczęście nie zawsze trzeba je opłacić. W przypadku, gdy klient wniósł w kredyt przynajmniej 20% wkładu własnego, nie będzie musiał uiszczać tego ubezpieczenia. Jednak realia są takie, że niewielu klientów wnosi 1/5 wkładu w kredyt, dlatego też większość osób ponosi koszty związane z tym zabezpieczeniem. Kredytobiorca musi także wiedzieć, że będzie płacił ubezpieczenie niskiego wkładu własnego do momentu aż odda bankowi 20% pożyczonego kapitału. W przypadku rat równych płaconych regularnie, przy kredycie na 30 lat, nastąpi to mniej więcej po 12 latach. Biorąc pod uwagę, że przez ten okres podwyższane jest oprocentowanie, koszt może być znaczny.
Kolejnym obowiązkowym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie pomostowe. Kredytobiorca ponosi je do momentu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jednak tutaj należy dokładnie przeanalizować umowę i zobaczyć, czy ubezpieczenie pokrywa kredytobiorca z góry za okres pełnych lat, czy też płaci je do momentu dostarczenia do banku zaświadczenia z sądu, że wpis się uprawomocnił. Różnica jest taka, że w rzeczywistości uprawomocnienie wpisu to okres kilku (w dużych miastach maksymalnie 10) miesięcy. Toteż opłata za cały rok z góry jest bezcelowa. Stawki tego ubezpieczenie nie są kolosalne, jednak w przypadku wyższych kredytów klient musi się liczyć z kosztem około kilku tysięcy złotych.
Ubezpieczenie nieruchomości zabezpiecza bank. Np. w sytuacji, gdyby budynek, który jest kredytowany, został uszkodzony. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe. Jedyne, co klient może negocjować z bankiem, to wybór towarzystwa ubezpieczeń, generującego polisę. Koszty takiego ubezpieczenia są z reguły niższe niż rynkowe stawki. Jednak trzeba mieć na uwadze, że beneficjentem tej polisy jest bank, a nie klient.
Podobnie jest w przypadku ubezpieczenia na życie. Takie ubezpieczenia należą również do obowiązkowych i zabezpieczają bank w sytuacji śmierci klienta. Poniekąd jest to rozwiązanie korzystne także dla osób zależnych finansowo od kredytobiorcy. Bowiemw przypadku braku takiej polisy, jego rodzina musiałaby pokrywać długi związane z kredytem. Natomiast ubezpieczenie pozwala na natychmiastową spłatę kapitału w razie śmierci klienta. Również w tym przypadku klient może negocjować z bankiem, gdzie zostanie zawarta taka polisa. Dodatkową kwestią, którą należy się zainteresować, jest rodzaj sumy ubezpieczenia. Naturalnie – suma ubezpieczenia powinna być zawarta na kwotę zadłużonego kapitału. Jednak z czasem kapitał jest przecież spłacany, przez co maleje. W takiej sytuacji powinna maleć też suma ubezpieczenia. Gdyby polisa była zawarta na stałą sumę ubezpieczenia, równą kwocie kredytu, to główny beneficjent, czyli bank, w przypadku śmierci kredytobiorcy, nieelegancko powiedziawszy, zarobiłby na tym.
Ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości jest coraz częściej praktykowane, lecz na szczęście cały czas raczej dobrowolne. Polisa ta chroni przede wszystkim bank. Instytucje finansowe, mając w pamięci ostatni kryzys i dość spory spadek wartości nieruchomości, także tych kredytowanych, pragną się w takich sytuacjach zabezpieczyć. W związku z tym przekonują kredytobiorcę, że w sytuacji – gdyby wartość jego nieruchomości spadła – taka polisa zapewni, że nie będzie musiał on dopłacać do kredytu. Jednak spójrzmy na realia. Przede wszystkim umowa podpisywana jest w momencie, gdy wartość nieruchomości została oszacowana przez uprawnionego i wskazanego przez bank rzeczoznawcę. Trudno jest wycenić, o ile, i czy w ogóle wartość nieruchomości spadnie, natomiast koszt takiej polisy kredytobiorca musi pokrywać. W przyszłości nikt nie może zarządzić zmiany umowy kredytowej, nawet bank. Podobne praktyki kilka lat temu skończyły się porażkami banków i wypłacaniem przez nie wysokich odszkodowań. Patrząc z drugiej strony, o wiele bardziej prawdopodobny jest wzrost ceny tej nieruchomości, na czym w pewien sposób korzysta także bank poprzez większe zabezpieczenie. Czy w takiej sytuacji nie powinien z czasem zmniejszać wysokości kosztów okołokredytowych?
Niekiedy spotyka się także ubezpieczenie od utraty pracy. Lecz zanim kredytobiorca podpisze taką polisę, winien zdać sobie sprawę z tego, że przecież nie musi wcale tej pracy stracić. Poza tym koszty takiego ubezpieczenia są relatywnie wysokie w stosunku do oferowanych korzyści. W praktyce pokrywają koszt kilku, najczęściej dwóch czy trzech rat, a suma składek znacznie przewyższa gwarantowane świadczenie. Dodatkowo w umowie bardzo często można znaleźć zapis, że zwolnienie musi zaistnieć „nie z winy pracownika”. Należy sobie zadać pytanie: jak często tak się zdarza?
Podsumowując, realia są takie – kredyt to nie tylko oprocentowanie. To przede wszystkim ubezpieczenia. Oczywiście nie przekroczą one wartości całego pożyczonego kapitału, jednak skutecznie i sporo podwyższą całkowity koszt pożyczki. Kredytobiorca powinien zdawać sobie sprawę, że ponosi tego typu koszty oraz wiedzieć, gdzie może negocjować, a gdzie musi po prostu płacić. Z tych wszystkich powodów płynie jeden ważny wniosek – należy dokładnie rozpatrywać zawierane umowy kredytowe. A czy Ty, drogi Kliencie, swoją przeanalizowałeś?
Phinance.