Przy wyborze kredytu, zanim zaczniemy szczegółowo analizować poszczególne oferty, musimy określić jego walutę. Ten czynnik zdecyduje bowiem o kwocie, jaką oddamy do banku w trakcie spłaty zadłużenia.
Obecnie ponad 20% kredytów hipotecznych na rynku polskim udzielanych jest w walucie zagranicznej. Wydawałoby się, że to niewielka liczba. Jednak, biorąc pod uwagę, iż tego typu kredyt uzyskać jest zdecydowanie trudniej (wymaga się wkładu własnego, szacuje się niższą zdolność kredytową, liczba banków oferujących kredyt w walucie jest mniejsza), a także fakt, że średnia kwota zaciąganych kredytów hipotecznych jest dość niska (a przy niskiej wartości kredytu mało odczuwalne są korzyści wynikające z posiadania kredytu w walucie), można śmiało stwierdzić, że jest to znaczny udział w rynku kredytów hipotecznych. Przez co, poszukując sposobu na zakup nieruchomości, zastanawiamy się nad możliwością zaciągnięcia długu w walucie innej niż rodzima.
Jakie korzyści może przynieść nam kredyt walutowy?
Przede wszystkim niższe oprocentowanie, a co za tym idzie – niższą ratę. Dla wielu to wystarczający powód, aby przyjąć na siebie podwójne ryzyko niesione przez kredyt walutowy.
Na czym polega zagrożenie?
Powoduje je po pierwsze: ryzyko zmiany kursu waluty, w której dług zaciągnęliśmy. Bez względu na to, czy nasz dług rozliczany jest w danej walucie, czy też jedynie przez nią przeliczany, wzrost wartości kursu to dla nas automatycznie wzrost wartości zadłużenia, a co się z tym wiąże, nie tylko większy kredyt, ale też (z uwagi na fakt, iż odsetki od kredytu przeliczane są w czasie rzeczywistym od bieżącego zadłużenia) większa rata.
Po drugie: ryzyko związane ze zmienną stopą referencyjną, a więc głównym składnikiem oprocentowania kredytu. Przyglądając się historycznym notowaniom LIBOR-u i
EURIBOR-u, zobaczyć można, jak bardzo oprocentowanie kredytu opartego o którąś z tych stóp zmieniało się w czasie.
Aby zrozumieć łączną skalę tego ryzyka, wystarczy przeanalizować trudność, z jaką kredyt w walucie się zaciąga. Wymagania większej zdolności kredytowej czy wkładu własnego przy kredytach indeksowanych walutą, nie są przecież niczym innym niż próbą redukcji tego ryzyka przez udzielającego kredyt. Banki świadome zagrożenia ciążącego na kredytach walutowych zakładają dużo większe prawdopodobieństwo zaistnienia sytuacji niewypłacalności klienta. Pokazuje to wagę tematu dla instytucji finansowych (z ryzykiem takim stykających się na co dzień) i powinno być dla nas dość wyraźnym ostrzeżeniem, aby decyzje dotyczące tak ważnych ruchów finansowych podejmować całkowicie świadomie.
Jeszcze zanim zaczniemy spłacać kredyt, cena waluty staje się dla nas odczuwalna finansowo. Dzieje się tak za sprawą spreadu walutowego.
Taniej kupić, drożej sprzedać
Spread walutowy to różnica pomiędzy ceną zakupu danej waluty a jej ceną sprzedaży. Co ważne, ustalany jest on wewnętrznie przez bank. W jaki sposób wpływa na wartość naszego zadłużenia?
Wyobraźmy sobie, że ceny zakupu i sprzedaży franka szwajcarskiego w banku X to, odpowiednio: 2,675 PLN i 2,828 PLN. Oznacza to, że kupując od banku walutę
(po 2,828 PLN za frank) i zaraz mu ją odsprzedając (po 2,675 PLN za frank), stracilibyśmy na tej transakcji 5,7 % od jej wartości. Dla 100 000 PLN byłoby to więc 5700 PLN.
Taka sama transakcja ma miejsce w przypadku pożyczki kapitału, który przeliczany jest według tych cen na walutę obcą. Bank musi sprzedać nam określoną ilość waluty, aby potem, na przestrzeni następnych lat, odkupywać ją od nas.
To oznacza jednak, że zaciągając kredyt na 100 000 PLN, dokładnie w momencie wypłacenia kredytu jesteśmy zadłużeni już nie na 100 000 PLN, ale na 105 700 PLN, które musimy oddać do banku w okresie spłaty kredytu.
Sytuacja robi się bardziej niepokojąca, gdy policzymy ów koszt dla kredytu o wartości
500 000 PLN lub 1 000 000 PLN.
Frustracja pogłębi się, gdy zdamy sobie sprawę, że spread walutowy w niektórych bankach sięga nawet 13%.
Dodatkowo, ze zmienności kursu wynika moment realnego przeliczenia naszego kredytu na walutę. Kwota pożyczonej waluty może bowiem zostać ustalona na przykład w trakcie podejmowania przez analityka decyzji kredytowej lub w chwili uruchomienia kredytu. Różnica pomiędzy tymi dwiema sytuacjami ma dość znaczący charakter. Im więcej czasu minie od momentu przeliczenia kwoty waluty do faktycznej wypłaty środków, tym większe ryzyko, że zmieni się kurs, a więc kwota, która znajdzie się na naszym rachunku będzie inna od tej wnioskowanej. Jeżeli kurs waluty wzrośnie, klient otrzyma więcej złotówek niż wnioskował. W takim wypadku nadwyżka zostanie, z reguły, zaliczona na poczet wcześniejszej spłaty kredytu. Gdy jednak okaże się, że kurs spadł, powstanie niedopłata, a tę klient będzie musiał pokryć z własnych środków. Wówczas ścisłe, co do złotówki zaplanowane finanse, postawią nas w obliczu dość skomplikowanej sytuacji.
Reakcja łańcuchowa
Aby w pełni zrozumieć ryzyko związane z zaciąganiem kredytu w walucie, musimy dostrzec w tej usłudze swego rodzaju transakcję wiązaną.
Ilość pieniędzy pożyczonych przez nas od banku wymaga odpowiednich zabezpieczeń finansowych. Najważniejszym z nich jest, oczywiście, nieruchomość sama w sobie. Dzięki temu bank jest w stanie pożyczyć nam pieniądze na tak, relatywnie, niewielki procent. By jednak uniknąć sytuacji, w której, w przypadku śmierci kredytobiorcy, kredyt spłacać musieliby spadkobiercy dłużnika, wymaganym dodatkowym zabezpieczeniem jest ubezpieczenie na życie kredytobiorcy scedowane na bank. W ten sposób rodzina kredytobiorcy może spać spokojnie. Chyba, że kredyt jest, tak jak w naszym przykładzie, indeksowany walutą.
Wartość nieruchomości nie podąża za zmianą cen waluty kredytu. Oznacza to, że przy rosnącym kursie waluty, w prosty sposób możemy znaleźć się w sytuacji, w której wartość zabezpieczenia (a więc naszej nieruchomości) będzie niższa niż kwota zadłużenia. Stwarza to dla banku niewygodną sytuację, ponieważ generuje dodatkowe ryzyko (kredyt nie jest w pełni zabezpieczony). Wtedy, bardzo często, bank zwraca się do kredytobiorcy z poleceniem przedstawienia dodatkowego zabezpieczania (w postaci kolejnej nieruchomości) lub spłaty części zadłużenia.
Co więcej, kwota ubezpieczenia na życie kredytobiorcy jest również ustalana na kwotę zadłużenia. Pomijając fakt, iż w przypadku wzrostu zadłużenia poprzez zmianę kursu wzrasta nam koszt takiego ubezpieczenia, okazuje się, że indeksacja sumy ubezpieczenia odbywa się nie częściej niż raz do roku. Co oznacza, że w sytuacji gwałtownej zmiany kursu nasz kredyt nie jest w pełni zabezpieczony na wypadek naszej śmierci. To stwarza dla naszej rodziny ogromne ryzyko finansowe.
Patrząc w przyszłość
Obserwując zmiany cen walut na przestrzeni ostatnich lat, można odnieść wrażenie, że nietrudno określić, czy konkretna waluta jest w danym momencie tania czy droga. Ta ułuda mija gdy, patrząc na wykresy historyczne, próbujemy wyobrazić sobie, jak będą się kształtować ceny waluty przez następne kilkadziesiąt lat. A tyle przecież będziemy spłacać nasz kredyt.
Pozostaje jedynie rozważyć, czy zysk wygenerowany w wyniku podjętej przez nas spekulacji będzie współmierny do ryzyka, jakim obciążymy nasz domowy budżet. Wysunięte w ten sposób wnioski pomogą dokonać świadomego wyboru.
Phinance.